Дата оценки (также именуемая датой определения стоимости объекта оценки) представляет собой один из существеннейших параметров, который в своем роде «задает тон» всему процессу оценки какого бы то ни было имущества.
Под датой определения стоимости в оценочной деятельности понимается дата, по состоянию на которую оценщик устанавливает оговоренную в задании на оценку стоимость.
Нередко, пользователи услуг по оценке не вполне серьезно относятся к вопросу определения даты оценки, решая его по принципу «да на любую, давайте на сегодня».
В действительности, такой подход можно было бы охарактеризовать как финансово недальновидный, а в некоторых случаях и законодательно и экономически близорукий.
Рассмотрим важность определения даты оценки на примере определения рыночной стоимости ликвидной недвижимости.
Поскольку статус объекта с течением времени может меняться, а также никто сегодня не застрахован от риска повреждения объекта оценки, а также риска изменения рыночной ситуации, как в благоприятную сторону, так и в отрицательную, логично полагать, что в разные моменты времени объект недвижимости может стоить по-разному.
Для иллюстрации того, то стоимость объекта действительно меняется, можно привести несколько примеров пограничных ситуаций, отличающихся по дате в один день.
-Сдача объекта в эксплуатацию. Переходное состояние из объекта незавершенного строительства в многоквартирный жилой дом. При оценке указанных объектов применяются специфические, отличные друг от друга способы расчета стоимости, возможности использования таких объектов различаются, следовательно, будут отличаться их стоимости.
-Прекращение существования объекта. Например, в случае непреднамеренного пожара.
-Признание объекта аварийным. В таком случае ценность и стоимость объекта недвижимости до и после вынесения постановления на снос будут существенным образом отличаться.
-Наложение ограничений на право, связанное с объектом оценки. Также как и в предыдущем случае, рыночная стоимость объекта, обмеренного (скажем, ипотекой) и свободного от каких-либо ограничений будут отличаться.
Также, в качестве примера можно привести всевозможные ситуации, связанные с кризисами на рынке недвижимости, кризисами ликвидности, падением курса валюты, в которой исчисляется стоимость объекта и пр.
Как правило, такие события либо быстротечны, либо результат их существования оказывает видимое влияние на рынок довольно резко, а это в свою очередь напрямую влияет на изменение стоимости имущества, определяемой на различные даты.
Именно поэтому, важность определения момента оценки должна быть приоритетным вопросом, решаемым в рамках постановки задачи об определении стоимости имущества.